Методы определения стоимости строительства на предпроектной стадии: международный опыт

Системы ценообразования в строительстве Великобритании, Франции, Германии, США достаточно эффективные, сложные и многоуровневые. Везде есть элементы и базисно-индексного, и ресурсного методов, существуют показатели для оценки стоимости строительства на различных стадиях реализации инвестиционных проектов, начиная от инвестиционного замысла и обоснования инвестиций и заканчивая собственно взаимодействием между заказчиком и подрядчиком в процессе строительства. Широко используются базы данных реализованных проектов. Как правило, это усредненные «обезличенные» данные (benchmarks).

За рубежом в сфере ценообразования строительства работает несколько профессиональных ассоциаций, задающих «правила игры» и условия обмена знаниями и лучшими практиками.

Широко распространены следующие международные стандарты классификации смет:

• ААСЕ — Association for the Advancement of Cost Engineering;
• ANSI — American National Standard Institute;
• ACostE — Association of Cost Engineers (UK);
• NFP — Norwegian Project Management Association;
• ASPE — American Society of Professional Estimators.

В настоящее время наиболее распространенным в Российской Федерации международным стандартом классификации смет является ААСЕ (Международная Ассоциация развития стоимостного инжиниринга).

Привлекают особое внимание методы определения стоимости инвестиционных проектов на предпроектной стадии. Особенностью оценки на этой стадии является высокая неопределенность технологических и стоимостных параметров при определяющем влиянии на затраты проекта принятых ключевых решений. Укрупненная, но адекватная оценка стоимости проекта может гарантировать эффективность капитальных вложений в проект.

Изложенные ниже методы определения стоимости инвестиционных проектов на предпроектной стадии приведены на примере оценки проектов в нефтеперерабатывающем и нефтехимическом строительстве.

Методология оценки капитальных вложений, основанная на международном стандарте классификации смет (AACE CLASSIFICATION STANDARD), кратко представлена в таблице 1.

Таблица. 1. Методология оценки капитальных вложений по международным стандартам

Согласно стандартам международной оценки, стоимость инвестиционного проекта, определяемая на предпроектной стадии, должна соответствовать 4 и 3 классам точности, при уровне инженерной проработки от 1% до 15% от полного объема и включающей как минимум следующие данные:

• мощность предприятия;
• блок-схемы процессов;
• эскиз генплана;
• диаграммы основных технологических процессов;
• технические спецификации оборудования;
• поточно-инструментальные схемы;
• чертежи генплана

На данном этапе, как правило, используются стохастические методы (графические и математические), параметрические, комбинированные методы, методы моделирования.

Наиболее точным методом, позволяющим определить стоимость инвестиционного проекта, является моделирование. Сметы класса 4 формируются, как правило, методом моделирования.

Определение стоимости инвестиционного проекта, соответствующей смете класса 4, методом моделирования условно можно разбить на 4 этапа:

• Определение структуры и способа определения стоимости проекта;
• Сбор информации о проектах-аналогах;
• Сопоставление и приведение аналогов технологических установок к требуемым параметрам;
• Определение стоимости инвестиционного проекта по приведенным проектам-аналогам методом моделирования.

Метод моделирования, в свою очередь, ранжируется по фактору мощности и/или по методу приведенных объемов (при наличии данных о физических объемах, трудозатратах).

Этап 1. Определение структуры и способа определения стоимости инвестиционного проекта

Типовая структура затрат и основа для формирования стоимости инвестиционного проекта в ряде объектов промышленного строительства представлена в таблице 2.

Таблица. 2. Типовая структура затрат и основа для формирования стоимости инвестиционного проекта

Этап 2. Сбор информации об объектах-аналогах

Информация об объектах-аналогах собирается из различных источников и перекрестно проверяется. Особое внимание следует обратить на:

• территориально-климатические условия строительства;
• технологические параметры установок;
• размеры площадок под строительство, особенности компоновок;
• предполагаемые трудозатраты, физические объемы материалов;
• весовые и габаритные характеристики оборудования;
• технологичность предполагаемого строительства;
• стоимость реализованных инвестиционных проектов, их отдельных этапов и компонентов.

Этап 3. Сопоставление и приведение аналогов технологических установок к требуемым параметрам

Выполняется анализ сходства выбранных объектов-аналогов с рассматриваемым объектом (основные технические характеристики конструктивных, объемно-планировочных, технологических решений, состав технологических установок, размеры площадок и особенности компоновок).

Этап 4. Формирование сметы класса 4 методом моделирования

Моделирование стоимости объектов по выбранным аналогам может осуществляться:

• по фактору мощности (Capacity-factored Modeling) при наличии полных данных о стоимости объекта-аналога (Capex);
• по методу приведенных объемов (Quantities Rated Modeling) при наличии данных о физических объемах, предполагаемых трудозатратах и пр.

Моделирование стоимости предполагает использование одновременно двух методов и сравнение выполненных расчетов. При этом предполагается, что расхождение стоимости не должно превышать 40%. При большем расхождении рекомендуется вернуться к этапам 2 и 3, в частности:

• уточнить информацию о выбранных объектах-аналогах, возможности их применения в качестве аналогов;
• уточнить состав технологических установок, в целях исключения несопоставимых, размеры площадок и т.п.

Сметы класса 3 формируются методом прямого счета (точность +/- 20%) на основании физических объемов согласно инженерным документам, единичным расценкам на укрупненные виды работ, стоимости оборудования, в том числе длительного цикла изготовления.

Определение стоимости сметы класса 3 гарантирует наличие Базового проекта (FEED), в состав документации которого входят:

• технические решения по инженерным системам и сетям;
• принципиальные технологические схемы;
• перечень и компоновка оборудования;
• заказные спецификации на оборудование длительного цикла изготовления;
• укрупненный расчет объемов строительно-монтажных работ;
• поэтапный график реализации проекта;
• расчет общей стоимости проекта и прочее.

В российской практике это может быть сопоставимо с этапом реализации проекта на стадии подготовки и утверждения проектной документации.

Таблица 3. Примерная структура и способ расчета стоимости

В целях повышения точности стоимостных расчетов, отдельные подходы и практики в зарубежных системах ценообразования строительства, несомненно, представляют большой интерес с точки зрения интерполирования в российскую систему ценообразования:

применение ресурсного метода оценки стоимости строительства, наряду с базисно-индексным;

применение принципов различной степени детализации сметных расчетов для разных стадий проектирования;

организация процессов сбора и обработки данных о фактически понесенных затратах на строительство объектов, для корректировки уже сложившихся нормативов и методических подходов. Основным источником данных о стоимостных показателях, о методиках, которые применяются для расчета сметной стоимости, являются данные об уже реализованных инвестиционных проектах, и стоимость отдельных затрат в их составе;

активная работа профессиональных сообществ, которые способствуют обмену информацией, развитию экспертизы и установлению единых стандартов;

сопоставление и анализ стоимости на всех этапах жизненного цикла инвестиционных проектов.

Данная статья из журнала «Вестник государственной экспертизы» (№2/2020) публикуется в рамках информационного сотрудничества журнала «ГеоИнфо» и Главгосэкспертизы России.

С 2019 года «Вестник» доступен только по подписке. Получить всю подробную информацию и подписаться на журнал «Вестник государственной экспертизы» можно ЗДЕСЬ.