искать
Рубрикатор материалов

Сейчас в информационной базе:
рубрик - 109 , авторов - 378 ,
всего информационных продуктов - 3673 , из них
статей журнала - 781 , статей базы знаний - 87 , новостей - 2584 , конференций - 4 ,
блогов - 9 , постов и видео - 161 , технических решений - 7

© 2016-2020 ГеоИнфо

Разработка и сопровождение: InfoDesigner.ru

Рынок недвижимости столицы ищет оптимальные пропорции

Служба новостей ГеоИнфо
7 сентября 2017 года

Москва. 7 сентября. ГеоИнфо – По сложившейся традиции, ежегодно, в один из последних дней уходящего лета Московская ассоциация риэлторов (МАР) проводит аналитическую конференцию «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз». В этих мероприятиях принимают участие ведущие аналитики рынка недвижимости московского региона, специалисты крупнейших риэлторских компаний, представители банковского сообщества. Перед самым началом нового делового сезона эксперты получают возможность обменяться аналитическими оценками состояния рынка недвижимости, а также краткосрочными и среднесрочными прогнозами его развития. Для многих участников конференции эта информация обеспечивает реальные конкурентные преимущества, становясь отправной точкой для дальнейшего ведения бизнеса.

Нынешнее мероприятие состоялось 30 августа в офисе компании «Villagio Estate» на Олимпийском проспекте. В качестве модераторов конференции выступили вице-президенты МАР Анна Лупашко и Юрий Карамаликов.

 

В экономике начался медленный рост

Касаясь общего положения дел в российской экономике, участники конференции отметили, что первое полугодие 2017 года дало разнонаправленные сигналы в отношении дальнейших перспектив её развития. Вместе с тем, никаких сомнений в реальности начавшегося в России экономического роста никто из экспертов не высказал. Впервые за последние несколько лет увеличиваются объемы инвестиций. В условиях снижения инфляции до уровня ниже 4% в год во втором квартале 2017 года наблюдался рост оборота розничной торговли. При этом отмечается рост покупок непродовольственных товаров. На протяжении длительного времени происходит падение базовой ставки Центробанка. Параллельно идет падение ставок по кредитам, в том числе ипотечным. Поэтому, начиная с весны 2017 года, отмечается заметный рост потребительского кредитования. Об этом говорил в своем выступлении начальник управления маркетинговой стратегии банка «ВТБ 24» Дмитрий Лепетиков.

Участники конференции разошлись в оценках динамики доходов населения, которая оказывает непосредственное влияние на развитие рынка недвижимости. В частности, по мнению Дмитрия Лепетикова, который сослался на данные опросов, по России отмечается рост доходов граждан. Самый большой прирост отмечают представители среднего класса, которые зарабатывают от 60 до 100 тыс. рублей в месяц. Эти люди недостаточно богаты, чтобы покупать жильё самостоятельно. Однако именно они обладают достаточным уровнем дохода, чтобы обслуживать ипотечный кредит.

По мнению профессора Финансового университета при Правительстве РФ Сергея Стерника, общая ситуация с доходами выглядит несколько иначе. Реально располагаемые доходы не растут уже 33 месяца подряд (за исключением января 2017 года, когда произошла выплата единовременного пособия пенсионерам). В 2016 году продолжается снижение реально располагаемых доходов и впервые отмечается падение номинальных доходов. В июле 2017 года реальные доходы населения оказались почти на 1% ниже, чем годом ранее. По мнению Сергея Стерника, экономика выходит из кризиса крайне медленно.

Большинство экспертов по-прежнему не видят реальных факторов роста экономики выше уровня 1-1,5%. Прогнозируемый рост ВВП в 2017–2019 гг. в реальном выражении будет составлять – 1,3, 1,4 и 1,2%. Среднегодовой номинальный курс к доллару прогнозируется на уровне 58,4, 59,4 и 58,8 руб. Экспертный прогноз темпов снижения реальных располагаемых доходов населения в 2017 году составляет 4,0%, в 2018 году и далее – на 3,0%. В этих условиях, отметил докладчик, необходимо принимать новую программу экономических реформ, которая пока даже не заявлена.

 

Время «чёрных лебедей» прошло

По оценке руководителя аналитического центра агентства «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, в макроэкономике России и в геополитике в настоящее время наблюдается точка квазистабильности. Всё плохое, что могло случиться, уже случилось – те санкции, которые могли быть введены, уже введены, а те санкции, которые не выгодны ни одной из сторон, введены не будут. Очевидно, что воевать с Россией Запад не собирается. Вялотекущие конфликты, которые происходят на Донбассе или в Сирии, могут тлеть десятилетиями. Макроэкономические индикаторы на них реагировать не будут.

Несущественные сдвиги в макроэкономике в пределах 2% спада или роста в год на рынок недвижимости не повлияют. Вероятность резких тектонических сдвигов в обозримом будущем ниже обычной, потому что вероятность появления «черных лебедей» сейчас крайне мала – все они уже вылетели в 2014 году.

Поскольку корреляция показателей рынка недвижимости с колебаниями макроэкономических показателей и даже доходов населения не наблюдается, рынком «рулят» объемы предложения. Прежде всего, это относится к первичному рынку. Именно в этой части в Москве отмечаются необъяснимые с точки зрения рыночной логики явления. Чем ниже в столице падают цены на недвижимость, тем большие объемы жилья выводятся на рынок.

Это приводит к тому, что объемы предложения в Москве и в Подмосковье в настоящее время находятся на историческом максимуме. Из всего этого объема вводимого жилья в течение последних трех лет продается лишь половина. В результате рынок затоваривается, застройщикам не хватает финансирования, сроки строительства увеличиваются.

Подтверждают это и слова Ярослава Дарусенкова из компании «Азбука жилья», который рассказал, что текущий объем предложения жилья на всех стадиях строительства составляет 2,93 млн кв метров. По его мнению, за последний год объемы предложения на рынке жилья на всех стадиях строительства увеличились на 30%. За два года с середины 2015 года – на 87%.

Очевидно, что объемы предложения существенно больше, чем спрос. Поэтому происходит ступенчатое сползание цен. По оценке Олега Репченко, оно будет продолжаться до тех пор, пока объемы предложения накапливаются. Наступление момента, когда объемы продаж превысят объемы нового предложения, спрогнозировать непросто, потому что непонятно, как будут вести себя застройщики. Пока вводятся те объемы, которые были начаты до 2014 года.

Па данным, которые привел Сергей Стерник, за первое полугодие 2017 года средние удельные цены предложения жилья в Москве снизились на первичном рынке на 0,7% и выросли на вторичном рынке на 0,3%. До 2020 года на первичном рынке ожидается снижение цен со средним темпом не менее 1-1,5% в год, на вторичном рынке – не менее 4-5% в год.

 

Реновация улучшит соотношение цены и качества

Достаточно много внимания участники конференции уделили вопросу о влиянии программы реновации на рынок недвижимости в Москве. Согласно данным, которые привел в своем выступлении Ярослав Дарусенков, общая площадь жилых домов, которые должны быть снесены в ходе реализации программы, составит 16 млн кв метров. Потенциальный объем ввода нового жилья в течение, как минимум 15 лет, составит около 30 млн кв метров, поскольку примерно половина этого объема пойдет на продажу. Таким образом, в течение одного года город будет строить от 1 до 4 млн кв метров жилья. После начала реализации программы доля квартир, построенных в рамках реновации, может составить около 35% рынка. Это больше, чем суммарная доля семи ведущих компаний-застройщиков.

По мнению Сергея Стерника, финансирование программы, скорее всего, будет осуществляться не только из городского бюджета. Для этих целей будут использованы достаточно большие объемы неработающей денежной массы, которая поступает в экономику России только в случае реализации масштабных мега-проектов. После начала реализации программы в Москве произойдет значительное сужение девелоперского рынка. В результате из 50 крупных застройщиков может остаться около десяти.

Иную точку зрения представил Юрий Кочетков из компании «Танковый». По его оценке, объемы жилья, которое строилось в Москве в рамках программы переселения Юрия Лужкова, на самом деле сопоставимы с прогнозами Ярослава Дарусенкова. Некоторая напряженность возникает в связи с тем, что реновация запускается в период стагнации рынка недвижимости. Однако ситуация может измениться, поскольку активная фаза реализации программы начнется не ранее, чем через 5 лет.

Ярослав Дарусенков уточнил, что строительство жилых зданий в рамках программы будет осуществляться в значительно более благоприятных условиях по сравнению с частными девелоперскими проектами. Строительство будет вести Управление гражданского строительства города Москвы. Они работают с инвестициями из городского бюджета и на участках земли, принадлежащих городу. Соответственно, им легче подключаться к сетям и проходить административные процедуры. Они чувствуют себя более уверенно на рынке, имея возможность продавать конечным потребителям уже готовые квартиры. В результате на рынке первичного жилья может начаться ценовая война, которая приведет к дальнейшему снижению цен. Многим застройщикам в такой ситуации будет сложно доводить свои проекты до конца.

По мнению Олега Репченко, жильё, которое будет строиться коммерческими девелоперами, на самом деле будет конкурировать с так называемыми «собянинками». В результате потребители увидят какое-то более оптимальное соотношение цены и качества. В этой ситуации девелоперы, скорее всего, будут использовать имеющиеся у них наработки. Поэтому в ближайшее время вряд ли приходится ожидать особенно оригинальных фасадов, дорогих материалов и уникальной квартирографии. В новых условиях преимущества на рынке получат компании, которые первыми найдут способ дать рынку хороший товар по революционно новой цене.

Отправить сообщение, заявку, вопрос

Отправить заявку на посещение мероприятия

Отправить заявку на участие как экспонент

Запросить консультацию специалистов по данному техническому решению