искать
Рубрикатор материалов

Сейчас в информационной базе:
рубрик - 110 , авторов - 401 ,
всего информационных продуктов - 4022 , из них
статей журнала - 855 , статей базы знаний - 90 , новостей - 2829 , конференций - 4 ,
блогов - 9 , постов и видео - 188 , технических решений - 7

© 2016-2020 ГеоИнфо

Разработка и сопровождение: InfoDesigner.ru
Заказчику на заметку 

Предпроектная стадия при реализации девелоперских проектов. Критичные моменты

Мельников Павел Александрович
8 февраля 2021 года

Для большинства московских изыскателей именно жилищное строительство является основным источником работ и, соответственно, дохода. И хотя цены на инженерные изыскания в городах, как правило, не высокие в силу хорошей изученности территорий и наличия подробных архивных материалов, качественное выполнение необходимого объема работ очень важно. Ведь архивные данные могут быть неточными, неполными или устаревшими. А как результат – проект будет заморожен, а то и вовсе прекращен.

В этой статье, ориентированной как на заказчиков (девелоперов), так и на изыскателей, автор постарался обобщить все основные моменты, которые следует учитывать при выполнении инженерных изысканий для жилищного строительства.

Мельников Павел АлександровичИсполнительный директор ООО «Центр сопровождения земельных отношений»

Москва на сегодняшний день является самым емким рынком жилищного строительства в России. По сведениям Алексея Пыпина (dataflat.ru), совокупный объём продаж квартир и апартаментов в Москве и Московской области в 2020 составил 1387 млрд руб. Для сравнения, объем средств, предусмотренный федеральной адресной инвестиционной программой в 2020 году, составил 837 млрд руб. Таким образом, рынок жилищного строительства Московского региона является одним из основных заказчиков для местных изыскателей.

Жилищное строительство, как правило, осуществляется с использованием внебюджетных источников финансирования, с использованием средств дольщиков и банковской системы. С точки зрения реализации отличается гибкостью и оперативностью, а потому применительно к изыскателям – повышенными требованиями в части скорости получения результатов, и, конечно, к достоверности и полноте данных изысканий.

 

Изыскания для жилищного строительства. Задачи и нюансы

Из собственной практики приведу неполный перечень ситуаций, связанных с инженерными изысканиями:

  • Отрицательное заключение государственной экспертизы на проектную документацию в связи с тем, что проектировщик не учел результаты инженерно-экологических изысканий (расположение точки сброса очищенных стоков дождевой канализации в 1 поясе зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения).
  • Остановка строительно-монтажных работ и-за выявления ранее не учтенных в результатах инженерно-геодезических изысканиях подземных сооружений.
  • Остановка строительно-монтажных работ и пересмотр проектных конструктивных решений фундамента из-за неполноты данных инженерно-геологических изысканий.
  • Отказ от реализации инвестиционно-строительного проекта из-за изменения ожидаемых финансовых результатов в связи с изменением технико-экономических показаний из-за сокращения зоны размещения объектов и необходимости дополнительных мероприятий по подготовке территории из-за вновь выявленных ограничений.

 

Конечно, проблема не только в качестве изысканий, но и в качестве управления строительством и компетенции службы технического заказчика. Причем последнее уже рассматривалась ранее на страницах «ГеоИнфо».

 

1%, влияющий на все

В свое время в СМИ фигурировали оценки, что неправильно выполненные инженерные изыскания обходятся экономике страны порядка 250-300 млрд руб. ежегодно в связи с увеличением сроков реализации и пересмотром проектных решений. Например, согласно сведениям Главгосэкспертизы, распространенная ошибка при инженерно-экологических изысканиях – это отсутствие сведений от уполномоченных органов о зонах с особыми условиями использования территории. В случае их выявления происходит не только корректировка проектной документации с разработкой специальных мероприятий для обеспечения санитарно-эпидемиологической безопасности, но также повторная экспертиза документации с переносом сроков получения разрешительной документации.

При этом стоимость инженерных изысканий составляет, как правило, менее 1% от общих затрат при реализации инвестиционно-строительного проекта. Когда речь идет о жилищном строительстве в городах, эта цифра может быть и вовсе меньше на порядок или даже на несколько порядков. Но вот влияние полученных на этом этапе результатов и их значение на последующие стадии проектирования и строительства очень существенно. Как уже было сказано, ошибки в изысканиях, неполнота сведений или их недостоверность ведут к увеличению сроков и стоимости проекта, а то и к прекращению его реализации. Поэтому заказчик обязан быть заинтересован в качественном выполнении необходимых изысканий.

 

Подробнее о том, что требуется девелоперам от изыскателей

При реализации девелоперских проектов результаты инженерных изысканий необходимы при проектировании объектов капитального строительства, разработке документации по планировке территории, а также при выборе участка для размещения объектов капитального строительства (далее ОКС). 

На предпроектной стадии девелоперского проекта собираются градостроительные ограничения, уточняется правовой статус участка и объектов недвижимости, в том или ином объёме проводятся инженерные изыскания, подготавливается архитектурно-градостроительная концепция с основными объемно-планировочными решениями, технико-экономическими показателями и инженерными нагрузками, собираются предварительные технические условия (далее ТУ) на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения и/или вынос на подземные сети, формируется принципиальная схема инженерного обеспечения и подготовки участка, составляется дорожная карта реализации проекта и готовится финансовая модель. 

Самые востребованные инженерные изыскания в Москве на предпроектной стадии девелоперского проекта – инженерно-геодезические. Исходными данными для указанных изысканий являются:

Границы участка застройки и прилегающей территории.

Сведения из сводного плана подземных коммуникаций и сооружений.

 

Сводный план ведет ГБУ «Мосгоргеотрест», а государственная услуга предоставляется Москомархитектурой. Конечно, сведения из сводного плана не тождественны инженерно-топографическому плану. Например, в сведениях отсутствуют отметки рельефа и не указана эксплуатационная ответственность коммуникаций. На практике встречаются случаи, когда сведения сводного план устарели. Например, коммуникации перенесены, а исполнительная документация либо не предоставлена, либо не учтена.

На основании результатов инженерно-геодезических изысканий, архитектурно-градостроительной концепций с учетом расчетов инженерной нагрузки планируемой застройки собираются предварительные технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения (водо-, газо-, тепло- и электроснабжения, водоотведения и ливневой канализации). Статус предварительных ТУ в законодательстве не определен, однако московские ресурсоснабжающие организации их выдают. На их основании определяется принципиальная возможность и точка подключения.

К сожалению, нормативными актами на территории Москвы не предусмотрено получение ТУ, либо предварительных ТУ на подключение (примыкание) к улично-дорожной сети. Из-за этого возможны конфликтные ситуации при согласовании проекта организации дорожного движения, также являющегося разделом проектной документации. Обычно дискуссионной является проблема с точками примыкания, их количеством и транспортными мероприятиями, реализуемыми застройщиком. На практике часть рисков снимается достаточно дорогостоящей разработкой и согласованием с органами власти и подведомственными учреждениями комплексной схемы транспортного обеспечения (далее КСТО) территории застройки.

В Московской области, кстати, ситуация несколько иная. Здесь государственной услугой предусмотрено согласование схемы транспортного обслуживания территории, разработанной на основании транспортного моделирования.

 

Учет ограничений тоже задача изыскателей

На предпроектной стадии также критичен учет различных градостроительных ограничений: природоохранных, экологических, санитарно-эпидемиологических, а также требований промышленной безопасности и других. Исходными данными для их установления являются:

  • Сведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Москвы (далее ИСОГД).
  • Сведения о линиях градостроительного регулирования (далее ЛГР) на территории города Москвы.

Доступ к ИСОГД является общедоступным. Через личный кабинет на сайте mos.ru можно на платной основе запросить электронные копии документов (от ГПЗУ до разрешения на ввод). Сведения о ЛГР в части территории предоставляются Москомархитектурой в рамках государственной услуги.

В тоже время имеются проблемы с полнотой сведений в части ограничений, которые могут быть собраны лишь при выполнении инженерно-экологических изысканий. А отдельная проблема сложилась вокруг сбора сведений о расчетных, ориентировочных и установленных санитарно-защитных зонах (далее СЗЗ), действие которых распространяется на территорию застройки. Часть сведений содержится в соответствующем разделе ИСОГД/ПЗЗ, однако сведения по установленным СЗЗ поступают в ИСОГД с существенной задержкой после их утверждения. И это часто забывают учитывать, сталкиваясь в последствии с серьезными проблемами.

На предпроектной стадии девелоперских проектов в Москве, возможно, потребуется разработка отдельного вида документации, например, историко-культурной. Постановлениями Правительства Москвы от 16.12.1997 №881, от 07.07.1998 №545 и от 28.12.1998 №1215 в административных границах города установлены зоны охраны памятников истории и культуры, включая охранные зоны, зоны регулирования застройки и другие.

В случае, если территория застройки попадет в границы действия подобных ограничений, потребуется разработка режимов использования земель и градостроительных регламентов. Данная документация в соответствии с ФЗ «Об объектах культурного наследия» и ППРФ от 15.07.2009 №569 в обязательном порядке будет проходить государственную историко-культурную экспертизу.

 

Заключение и не только

На предпроектной стадии девелоперских проектов в Москве цель инженерных изысканий – сбор достоверных сведений о потенциале территории и возможности её застройки с учетом действующих и перспективных ограничений (или возможности их снятия).

Распространено проведение инженерно-геодезических изысканий до разработки градостроительной документации, внесения изменений в правила землепользования и застройки, получения ГПЗУ. Наиболее компетентные инвесторы проводят изыскания не только на сам участок, но и на прилегающая территорию, где размещены точки возможного подключения к инженерным сетям. Немаловажно, что для получения ТУ на вынос сетей из пятна застройки необходимо к заявке приложить актуальный инженерно-топографический план с отметкой ГБУ «Мосгоргеотрест».

В рамках предпроектных работ будущий застройщик проводит не только инженерные изыскания, но также осуществляет другие действия, направленные на сбор сведений. Тем самым изыскателям на предпроектной стадии предоставляется возможность самостоятельно или в коллаборации с другими участниками рынка выполнить весь комплекс услуг, необходимых застройщику.

Собственно способность доверять коллегам и образовывать союзы для решения комплексных задач характеризуют зрелость рынка и его участников. А в качестве дополнительного эффекта происходит увеличение объема рынка, так как достоверные и полные сведения о участке повышают качество инвестиционных решений и ведут к экономии средств застройщика, позволяя ему заблаговременно снять или минимизировать последствия рисков.

В завершении необходимо добавить, что одним из основных способов проверки результатов инженерных изысканий на полноту и достоверность является их экспертиза. Хотя, согласно данным Главгосэкспертизы, данная услуга в 1 полугодии 2020 года являлась не самой востребованной: всего 4% от общего количества заключений в самой ГГЭ и 9% от общего количества заключений в негосударственной экспертизе.

Дополнительную проверку результатов изысканий можно провести, сопоставив их (результаты инженерно-экологических и инженерно-геодезических изысканий) с информацией в градостроительном плане земельного участка, на котором планируется строительство.  

Будьте внимательны, не экономьте на изысканиях и на проверенных исполнителях и пусть все ваши проекты успешно реализуются!

Отправить сообщение, заявку, вопрос

Отправить заявку на посещение мероприятия

Отправить заявку на участие как экспонент

Запросить консультацию специалистов по данному техническому решению