Минстрой и Госдума обсуждают ипотеку, реальные факторы градостроительного развития за рамками дискуссии

Через 8 месяцев после своего назначения на должность министра строительства и ЖКХ России Владимир Якушев выступил 23 января в рамках правительственного часа в Государственной думе. Глава Минстроя подробно остановился на вопросах реализации национального проекта «Жильё и городская среда», обещав при этом компенсировать хроническую нехватку бюджетных средств на решение всех неотложных проблем в этой сфере максимально эффективным использованием интеллектуального и организационного ресурса, который имеется в распоряжении министерства.

Владимир Якушев заявил, что министерство намерено работать в режиме максимальной открытости, активно привлекая к сотрудничеству парламентские структуры, общественные институты, экспертное сообщество и регионы. В дальнейшем это позволит улучшить качество проработки тех нормативных актов, которые готовит министерство. Представители парламентских фракций выступили с предложениями по совершенствованию механизмов реализации различных направлений национального проекта.

Дополнительную динамику обсуждению придавало участие аудитора Счетной палаты РФ Юрия Росляка, критическую позицию которого о работе Минстроя РФ мы недавно публиковали.

Среди важнейших задач, которые в настоящее время решаются при участии министерства, Владимир Якушев назвал возрождение типового проектирования. Он отметил, что в 2018 году институт экономически эффективной проектной документации повторного использования активно заработал. В результате у регионов и муниципалитетов появилась возможность экономить время и бюджетные средства на этапе проектирования и экспертизы. Теперь важно, чтобы проектировщики имели в своём распоряжении также отдельные типовые элементы проектов, которые соответствуют климатическим и сейсмическим особенностям каждого региона.

Было отмечено, что с 2015 года министерством реализую мероприятия по совершенствованию системы технического регулирования в строительной отрасли. Была поставлена задача усилить роль государства на этом направлении, вернуть отрасли систематизированный подход к обновлению нормативной базы, её мониторингу и актуализации. В результате этой работы к началу 2019 года фонд нормативных технических документов составляет 314 сводов правил и 1080 стандартов. В нормативно-техническую базу строительства вошли 70 принципиально новых для отрасли документов. Национальным проектом «Жилье и городская среда» в период с 2018 по 2022 годы предусмотрена разработка порядка 200 и актуализация порядка 400 сводов правил и ГОСТов.

Специалистов в области инженерной геодезии и кадастрового дела наверняка заинтересует прозвучавшее в ходе правительственного часа предложение депутатов о проведении всероссийской инвентаризации жилых зданий. Было отмечено, что наличие точной информации о площади жилых помещений исключит махинации с определением тарифов на теплоснабжение.

Планы и проблемы Минстроя

Владимир Якушев напомнил в своём выступлении, что в рамках нацпроекта «Жильё и городская среда» сформировано четыре федеральных проекта: «Ипотека», «Жильё», «Формирование комфортной городской среды», «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда». Общий объём средств на реализацию нацпроекта составляет более 1 трлн рублей, из которых на федеральный бюджет приходится 891 миллиард. Также он привел достаточно интересные статистические данные по состоянию жилого фонда РФ, который насчитывает 3,7 млрд кв. метров. 70% жилого фонда составляют многоквартирные дома. При этом аварийными признаны 14 млн кв. метров (0,5%). В 2019–2024 гг. на решение данной проблемы планируется направить более 500 млрд рублей. В результате ставится задача «расселить» 12 млн кв. метров.

По итогам проработки с регионами вопроса достижения показателя нацпроекта по увеличению ежегодных объёмов жилищного строительства до 120 млн кв. метров к 2024 году, выявлены определенные сдерживающие факторы – это снижение покупательной способности населения, отсутствие достаточного количества свободных земельных участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой, и механизмов, позволяющих привлекать частные инвестиции, а также отсутствие средств, необходимых для финансирования строительства объектов транспортной и социальной инфраструктуры.

Владимир Якушев отметил значительную роль ипотечного кредитования в развитии жилищного строительства. В настоящее время в России по ипотеке приобретается каждая вторая квартира. В течение двух лет удалось добиться снижения показателя средней ставки по ипотечному кредитованию с уровня 12–13% до 9%. Целевой показатель составляет 8%, однако в краткосрочной перспективе потенциал дальнейшего снижения ставок исчерпан. Поэтому, по словам министра, «в случае резкого ухудшения макроэкономической ситуации потребуются оперативные меры по поддержке кредитования для граждан».

В своём выступлении Владимир Якушев коснулся злободневного вопроса о безопасности сетей газового снабжения. В настоящее время в Минстрое готовится пакет мер, направленных на улучшение ситуации в данной сфере. Предполагается ввести более эффективный порядок обслуживания сетей и обеспечить доступ технических служб в те квартиры, где имеются признаки нарушений (например, незаконная перепланировка).

Счётная палата рекомендует разрабатывать проекты планировок заранее

Юрий Росляк в своём выступлении сообщил, что в 2019 году Счётная палата планирует провести мониторинг работы по реализации нацпроекта «Жильё и городская среда». Поскольку его реализация предусматривает расходование значительного объема средств бюджетов всех уровней, критически важным является наличие эффективной государственной системы ценообразования и сметного нормирования. Между тем, несмотря на поручения президента и выделение на эти цели средств в размере почти 2 млрд рублей система формирования объективной стоимости работ в установленный срок до 1 января 2019 года не создана. Поэтому в дальнейшем необходимо принять меры по исправлению сложившейся ситуации.

Учитывая целевые показатели по вводу жилья, которые содержатся в указе Президента РФ Владимира Путина от 7 мая 2018 года №204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года», на региональном и муниципальном уровне в самое ближайшее время должны быть разработаны детальные планы строительства жилья, исходя из реально имеющейся у граждан потребности в новом жилье и обеспечения его реальной доступности для населения. Инвестиционный цикл в строительстве составляет 3 года. Поэтому уже сейчас необходимо приступить к изменению существующих генеральных планов, правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и проектов планировки территорий (ППТ), определить потребность создания и реконструкции необходимой социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Необходимо создавать новые и модернизировать существующие предприятия по производству строительных материалов и изделий.

Юрий Росляк также отметил, что, по оценке Счетной палаты, дополнительная потребность в средствах, которые необходимо направить на обеспечение земельных участков объектами инфраструктуры, составляет более 400 млрд рублей. Между тем, общий объем субсидий регионам на стимулирование программ жилищного строительства составляет только 184 млрд.

Предложения фракций

Представители фракции партии «Единая Россия» (Наталья Костенко, Сергей Пахомов) отметили, что при формировании планов развития жилищного фонда необходимо опираться на стратегию равномерного пространственного развития. Потенциал для наращивания объемов строительства сегодня имеется лишь в 15-ти крупных агломерациях. Поэтому необходимо подумать, как разделить все субъекты федерации в зависимости от спроса на жильё и уровня развития строительного комплекса, учесть территориальные, а также климатические особенности и в каждом случае предусмотреть реальные меры поддержки. При определении целевых показателей необходимо учитывать стратегические направления экономического и демографического развития страны. Такие, как развитие Дальнего Востока и потребности в квадратных метрах в связи с ростом населения в регионах Северного Кавказа.

Наталья Костенко привела пример Краснодарского края, где строительный бум приводит к негативным социальным последствиям. Под строительство выделаются ценнейшие черноземы, что вызывает протест сельчан, которые испытывают жесткий дефицит земли. Между тем, несмотря на миграционный прирост населения, 20% новых жилых массивов не востребованы. В связи с переизбытком предложения на рынке и отсутствием необходимой инфраструктуры 47% выделенных под строительство участков не осваиваются. Она также указала на отсутствие корреляции планов Минстроя с программами других министерств в части обеспечения строящегося жилья объектами социальной инфраструктуры. «Если мы не найдём ответы на эти вопросы, получим жилые массивы без благоустройства и социальной инфраструктуры с выгребными ямами под многоквартирными домами», – сказала Наталья Костенко.

Было отмечено, что в предыдущий период Минстрой часто нарушал сроки разработки подзаконных актов. Это привело к тому, что большинство принятых парламентом законов до настоящего времени так и не заработали. В порядке обсуждения тезисов доклада министра депутаты заметили, что количество домов, признаваемых аварийными, сильно зависит от финансовых возможностей регионов. Также было предложено добиться целевых показателей по средней ставке ипотечного кредитования путём субсидирования.

Председатель Комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская («Справедливая Россия») отметила, что при формировании государственной политики необходимо обращать больше внимания на строительство социального жилья. Она отметила, что люди сейчас уже не рвутся становиться собственниками, но им навязывают эту собственность. Государство предлагает либо ипотеку, либо субсидии на приобретение жилья. Других альтернатив нет. Потому что домов социального найма очень мало. Хотя законодательство есть, программы приняты.

Олег Николаев («Справедливая Россия») затронул в своём выступлении тему реформы ценообразования. Он, в частности, напомнил, что попытка перехода к ресурсному методу была предпринята в середине 1990-х годов. Инициаторами выступили 5–6 регионов, где строительный комплекс развивался достаточно динамично. И реализация более прогрессивного подхода принесла тогда хорошие результаты.

Депутаты из фракции КПРФ Михаил Авдеев и Алексей Куринный отметили, что в соответствии с планами правительства достижение целевых показателей по строительству 120 млн кв. метров жилья в год предполагает наличие устойчивого роста реальных доходов граждан, обеспечение темпов роста экономики выше мировых и сохранение уровня инфляции на уровне 4%. Ни одно из этих условий, согласно предварительным прогнозам, не выполняется. Средств, которые правительство планирует выделить на решение таких проблем, как строительство жилья для льготных категорий граждан, расселение аварийного жилья, решение проблемы изношенности коммунальной инфраструктуры, переселение граждан из северных регионов, явно недостаточно. Несмотря на большое внимание государства к сфере строительства и ЖКХ, ситуация на рынке неблагоприятна. Налицо крайне низкие показатели доходности в строительной отрасли (от 1 до 8% у крупных компаний). В ближайшее время в результате ускоренного перехода на проектное финансирование могут возникнуть проблемы с кредитованием жилищного строительства, существует опасность, что многие объекты превратятся в недострой.

Депутаты предложили увеличивать финансирование важнейших направлений реализации нацпроекта, использовать международный опыт поэтапного раскрытия эскроу-счетов в зависимости от реализации проекта. По оценкам КПРФ, ставка ипотечного кредитования, которая действительно могла бы «выдернуть отрасль из болота», должна быть на уровне 2–3%. Также Минстрою необходимо сконцентрировать внимание на разработке новых градостроительных нормативов, которые позволят остановить строительство огромных микрорайонов без социальной и транспортной инфраструктуры, а также уродливую точечную застройку.

Представители ЛДПР Игорь Торощин и Михаил Дегтерёв подняли в ходе правительственного часа целый ряд вопросов, с которыми к ним обращаются граждане во время депутатских приёмов. В основном они касаются многочисленных нарушений, перегибов и банального мошенничества в жилищно-коммунальной сфере на местах. В частности, речь зашла о том, что многие управляющие компании манипулируют показателями площади домов, исходя из которых в дальнейшем производятся расчёты тарифов за отопление. В связи с этим депутаты отметили, что ЛДПР неоднократно поднимала вопрос о необходимости проведения всероссийской инвентаризации жилого фонда. Это поможет получить актуальную информацию о технических параметрах зданий, а также понять, сколько ветхого и аварийного жилья у нас имеется. Михаил Дегтерёв, обращаясь к министру, отметил необходимость принятия нормативных актов, которые позволят сделать городскую среду более комфортной, ограничить этажность и уменьшить антропогенную нагрузку на окружающую среду.

Интеллектуальный ресурс призван компенсировать дефицит денег

В завершении парламентского часа Владимир Якушев поблагодарил депутатов за предметный и откровенный диалог и обещал, что министерство будет работать по тем рекомендациям и предложениям, которые были представлены. Он отметил, что решить проблемы можно добавляя финансирование. «Однако следует понимать, что бюджет должен быть сбалансирован – если мы добавляем что-то в ту или иную программу, мы должны понять, какую программу мы сокращаем. А поскольку финансовые возможности сегодня ограничены, Минстрой будет более эффективно использовать те ресурсы, которые имеются – организационные и интеллектуальные», – заявил он.

Также министр назвал в качестве одного из приоритетов работы министерства создание общей для всех регионов методики статистической отчётности. В настоящее время регионы предоставляют данные на добровольной основе. Поэтому по многим направлениям цифры гуляют – в одном источнике одна цифра, а во втором – другая.

Что осталось за рамками обсуждения

В целом следует отметить, что диалог между новым главой Минстроя и депутатами прошел в очень деловой и доброжелательной обстановке. По выражению одного из участников правительственного часа, за время своей работы министр не успел пообещать ничего такого, что не смог бы выполнить. Поэтому и ругать его было особенно не за что.

Вне всяких сомнению вызывает уважение стремление Владимира Якушева лучше понимать процессы, происходящие на местах. Наведение порядка в статистике и активизация диалога с профессиональным сообществом и регионами, несомненно, повысят эффективность работы ведомства.

Вместе с тем, пока можно констатировать, что многие реальные задачи в строительной сфере остаются за рамками обсуждения. Также, как в период работы первого министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, ведомство сконцентрировано исключительно на проблематике жилищного строительства. При этом совершенно не уделяет внимания крупным линейным и технологическим объектам. Хотя инструменты, позволяющие создавать предпосылки для реального градостроительного развития территорий, находятся именно в этой сфере. Достаточно странно, что в рамках парламентского обсуждения совершенно не прозвучали такие темы, как роль генеральных планов в развитии крупных городов и агломераций, сохранение объектов культурного наследия, экологическая обстановка в крупных городах и многое другое.